مقدمه

   در حال حاضر تهیه مسکن گرانترین کالا در سبد خانوار ایرانی می‌باشد ولو آنکه بعضاً مسکن را به عنوان کالای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود لیکن همان کالا به حدی گران است که بسیاری از خانواده‌ها از جمله حقوق‌بگیران و یا به عبارتی دهک‌های متوسط و پائین قادر به دستیابی به آن نیستند. بخش عمده‌ای از تقاضای بخش مسکن نیز مربوط به همین افراد می‌باشد، کسانی که حقوق ثابت دارند و از آنجا که افزایش حقوق این گروه همگام با تورم و افزایش شدید قیمت در بخش مسکن نمی‌باشد لذا قدرت خرید آنها پیوسته در حال کاهش است.تاکنون تدابیر چندی جهت تأمین نیاز به مسکن اندیشیده شده است، اما همچنان بر تعداد متقاضیان این قشر افزوده می‌شود.

   در بازار مسکن تقاضای این گروه (دهک‌های پائین) تقاضای مؤثری قلمداد نمی‌شود. زیرا قدرت خرید این قشر تناسبی با قیمت‌های ارائه شده ندارد، لیکن متأسفانه بدلیل مباحث اقتصادی به ویژه فقر اقتصادی و عدم ارضاء تقاضاهای فوق، انباشتگی، تخریب اقتصادی ایجاد می‌نماید که آن وقت بازکردن گره این مهم کاربس دشوار خواهد بود.

تدوین مأموریت

   تاکنون روشهای متعدد توسط دولتمردان اعم از ساخت‌وساز واحدهای استیجاری-فروش متری-واگذاری زمین-احداث شهرکها-آماده‌سازی-انبوه‌سازی-اعطای تسهیلات فراوان- تخفیف در قیمتهای زمین و …… پیشنهاد و اجرا و توانسته است بخشی از نیازهای کشور را رفع نماید.

نص صریح اصل ۱۳۸ قانون اساسی و همچنین برنامه توسعه چهارم دولت جمهوری اسلامی ایران اگرچه بنابر آنچه گفته شد تاکنون صورت کامل محقق نشده است لیکن اصرار دولت نهم محترم و قوانین محترم مجلس شورای اسلامی در خصوص احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای ابزاری برای فعالیت‌های گسترده و متنوع کلان شرکتها که دامنه فعالیت متنوع دارند خواهد بود لذا در کنار دارا بودن سهم بازار آزاد مسکن، پیش‌بینی تمهیدات لازم در خصوص تکمیل ابزارهای فوق ضمن داشتن پیشتوانه دولتی و حمایت از منویات حاکمیتی بستر فعالیت جدید را برای خانواده ساختمان ایجاد می‌نماید.

بررسی محیط داخلی و عوامل خارجی

فرصتها

۱- واگذاری زمین جهت احداث در قالب ماده ۶ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ مجلس محترم شورای اسلامی

۲-  تخصیص و احداث سالانه حداقل ۵۰۰۰۰ واحد مسکونی اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی

۳-  امکان استفاده از حدود دو سال ساخت برای مدت اجرای پروژه

۴-  در صورت روند اجاره‌داری بهای زمین به اقساط دریافت می‌شود.

۵- در صورت انصراف از واگذاری اجاره‌ای دریافت وجه زمین به صورت یکباره آن هم به قیمت انعقاد قرارداد اولیه

۶- تسهیلات به ازای هر واحد در سال اول ۰۰۰ر۰۰۰ر۱۲۰ ریال و سال حاضر که سال دوم می‌باشد ۰۰۰ر۰۰۰ر۱۳۵ریال و هرساله متناسب با تورم افزایش خواهد یافت.

۷-  تخصیص یارانه‌ معادل ۴درصد به سود تسهیلات بانکی

۸-  الزام شبکه بانکی در فروش اقساطی تسهیلات

۹- درصورتیکه عرصه واحدهای اجاره‌داری در بافت‌های فرسوده قرار گیرد کلیه تعرفه‌ها و هزینه‌های خدماتی(شهری) دارای پنجاه درصد تخفیف می‌باشد.

۱۰-  امکان تقسیط پلکانی به مدت ۱۵ سال تسهیلات

۱۱-  به منظور حمایت از فن‌آوریهای نوین و مقاوم ‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی و رعایت مقررات ملی ساختمان نیز حداکثر ۴ واحد درصد ازسود تسهیلات دریافت بعلاوه بر درصدهای سایر بازارها می‌باشد.

۱۲-  ایجاد ارزش افزوده فراوان بر قیمت زمین و اعیانی بعد از مدت ۷ سال

۱۳-  امکان تقسیط ۱۵ ساله تسهیلات دریافتی

تهدیدها

۱-    وجود زمینهای حاشیه‌ای که امکان ساخت حداقل ۲۰۰ واحد مسکونی را داشته باشد

۲-    واگذاری حداقل به مدت ۵ سال بطور اجاره‌داری بعد از طی دوران ساخت

۳-    نامرغوبیت‌ زمینهای موجود وزارت مسکن‌وشهرسازی

۴-    انتقال سند مالکیت به نام سازنده پس از پایان مدت حداقل ۵ سال اجاره‌داری

۵-  بازگشت سرمایه‌گذاری انجام شده پس از طی دوران دو سال ساخت و پنج سال اجاره‌داری علیرغم ارزش افزوده عرصه و عیان مذکور بسیار بالا می‌باشد

۶-    با عنایت به بند ۵ لزوم تأمین سرمایه توسط انبوه‌ساز به میزان مابه‌التفاوت بهاء واگذاری و سقف تسهیلات دریافتی سالانه

۷-  با لحاظ نمودن قاعده اجاره‌داری و مالک‌ بودن انبوه‌ساز طی ۵ سال مقوله تعمیر و نگهداری پروژه‌ها که خارج از حیطه وظایفی و تخصیصی انبوه‌ساز می‌باشد لیکن درتعهدشان بود.

۸-  تبعات ناشی از عدم پرداخت اقساط  مستأجرین و عدم ابزار حقوقی شبکه بانکی به لحاظ مالک تلقی نمودن انبوه‌ساز و از سوی دیگر وثیقه بانکی که فقط سند عرصه می‌باشد و سند مذکور نیز به نام وزارت مسکن‌وشهرسازی خواهد بود.

۹-  عدم توان مالی انبوه‌ساز برای تأمین نقدینگی به میزان مابه‌التفاوت بهاءواگذاری و سقف تسهیلات و در نتیجه عدم بازگشت نقدینگی که منتج به عدم فعالیت مستمردر این مهم می‌باشد.

۱۰- مغایرت بین تسهیلات اعطایی و قابل تقسیط ۱۵ ساله با الزام اجاره ۵ ساله مقرر در قانون با فرض اصلی تغییر مستأجر پس از ۵ سال

بررسی عوامل داخل

نقاط قوت

۱-    اعتماد عمومی و حمایت دولتی

۲-    وجود پرتفوی فعالیت‌های انبوه‌سازی،مالی و گردشگری و …

۳-   وجود اعتبار و جایگاه مطلوب نزد سیاستگذاران بخش مسکن (دولت) و نهادهای عمومی مؤثر بر ساخت‌وساز

۴-   استفاده از مشاورین-پیمانکاران و بکارگیری از دانش‌های جدید

۵-  دارا بودن ساز‌مانهای مالی از جمله بانک اقتصاد نوین –شرکت لیزینگ نوین و شرکت تأمین سرمایه و …

نقاط ضعف

۱-    فقدان تمرکز و تحلیل اطلاعاتی Mis تقاضاهای بالقوه و بالفعل مسکن

۲-     فقدان تمرکز و تحلیل اطلاعاتی Mis از دهک‌های اقتصادی مخاطبین

۳-    عدم علاقه پیمانکاران و شرکاء در طرحها و مدلهای جدید و حاشیه سود در درازمدت

۴-   عدم دارا بودن ساختار سازمانی مناسب در جهت شناسائی پراکندگی ساخت واجرا و واگذاری و همچنین نمودار سازمان مترتب به کار

۵-   عدم تمایل مدیران در سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیربازده

ایجاد ماتریس و بررسی و انتخاب استراتژی

   انتخاب هر استراتژی بدون درنظر گرفتن عوامل محیطی خارجی و داخلی و تغییرات احتمالی و ریسک آنها در آینده نزدیک امکان‌پذیر نخواهد بود.

   سازمانها در هر تصمیم‌گیری باید عکس‌العمل‌های محیط داخل و خارج و رقبا را در نظر بگیرند.

الف)WT: چنانچه سازمانی در این موقعیت باید سعی کرده هدف و رسالت استراتژی خود را کاهش نقاط ضعف و تهدیدات کند. سازمان در شرایط مناسبی قرار ندارد باید سعی کرده استراتژی مناسب جهت خروج از این شرایط تدوین کند.

ب)WO: چنانچه سازمان در این موقعیت باشد باید سعی کرده استراتژی تعیین کند که هدفش کاهش نقاط ضعف و افزایش فرصتها باشد در این موقعیت سازمان به دلیل نقاط ضعف اساسی امکان‌ استفاده از فرصتهای مناسب را ندارد.

ج) ST: چنانچه سازمان دراین موقعیت قرار گیرد باید استراتژی خود را بر اساس افزایش توانمندی خود را در مقابل کاهش تهدیدات قرار دهد.

د) SO: چنانچه سازمان دراین موقعیت قرار گیرد همواره از توانمندی و فرصتها حداکثر استفاده را می‌کند، لذا بهترین شکل موقعیت می‌باشند.

مدل ماتریس تحلیل

استراتژی فاز صفر

۱-   ۱-  بررسی آنی ظرفیت‌های موجود اعم ازعرصه‌های موردنیاز و برنامه بودجه سال ۱۳۸۵ دولت محترم جمهوری اسلامی ایران و همچنین برنامه توسعه چهارم دولت

۲-   ۲-   ایجاد ساختار مالی و حقوقی و طراحی توافقات لازم با دولت به عنوان عرضه کننده –مشاوران و پیمانکاران و شرکاء جهت بهره‌وری بیشتر و ا جرا-سازمان فروش به جهت شناسائی متقاضیان-شبکه بانکی یا لیزینگها

۳-   ۳-  اجرای پروژه و پیش‌بینی سود موردنیاز و جایگزینی بانکها و لیزینگها به میزان تأمین مابه‌التفاوت بهاء واگذاری و سقف تسهیلات مصوب سالانه در جهت ایجاد سرمایه در گردش جهت اجرای پروژه‌های بیشتر.

۴-    ۴- طراحی مالی درخصوص نرخ سود بانک در پایان سال پنجم بهره‌برداری برای شخص جایگزین در ابتدای سال ششم نسبت به مستأجر پنج سال قبلی که الزاماٌ می‌بایست همان تسهیلات قبلی را بازپرداخت نماید.