تفاهم نامه هیچ گونه ضمانت اجرایی نخواهد داشت خبرنامه داخلی انبوه سازان ایران تولید کنندگان حرفه ای مسکن

تفاهم نامه هیچ گونه ضمانت اجرایی نخواهد داشت.

     رویکرد اجرایی حوزه مسکن مهر بر پایه یکی از ضروریات کارکردی دولت در حوزه ساخت و ساز به عنوان پیش برنده ده ها صنعت دیگر، توجه عام و خاص را به خود جلب نموده. اگر چه با یک نگاه مدقانه متوجه معماری جدیدی نمی شویم لیکن آنچه عینیت خود را نشان می دهد، تغییر در ماهیت کارکردی اجرا بوده است. تغییری که مستلزم داشتن یک پشتوانه تئوریک و نرم افزاری به جهت پاسخگویی به پدیده های خودجوش آتی می باشد. اصلی ترین تهدید در حوزه مسکن مهر همـان مغفول ماندن الزام داشتن پشتوانه نرم افزاری است به گونه ای که در طی چند سال اخیر شاهـد تبیین ساختارهـای تغییراتی متعـدد در حوزه تصمیم گیـری و اجـرا می باشیم. ورود اخیر دولت از ابتدا تا انتهای بردار احداث مستحدثات مسکن مهر اگر چه به مثابه یک عمل جراحی مناسبی در حوزه می باشد که در ذات خود نقاط مثبتی را ایجاد می نماید، لیکن بیش از آن سطوح مثبت، به دلیل خروج دولت از مقام حاکمیتی و ورود به مقوله اجرا دارای تهدیدات فراوانی نیز می باشد.

نگارش حاضر براساس یک نگاه ناشی از استراتژی توسعه ای به توافق نامه سه جانبه سعی نموده با روشن نمودن نقاط ضعف، مسیری هموار را پیش روی یکی از اصلی ترین وظایف کارکردی دولت که همانا مسکن مهر می باشد تبیین نماید.

الف) ابهامات مفاهیم کلی

۱– استناد به قوانین مدنی تفاهم نامه هیچ گونه ضمانت اجرایی نخواهد داشت و صرفاً یک تفاهم بوده و الزام اجرایی ندارد. زیرا که در صورت عدم ایفاء تعهدات طرفین وجه قانونی برای جبران و اثبات برای طرفین وجود ندارد.

۲– در بخشی از موارد از جمله مابه التفاوت مصالح، تأخیرات و یا تضامین شرکت/ سازمان/ بنیاد مقام کارفرمایی دارد در حالیکه پوشش های قانونی و اجرایی از جمله شرایط عمومی پیمان نه تنها برای شرکت/ سازمان/ بنیاد متصور نیست بلکه برای سازنده نیز این پوشش ها وجود ندارد. لذا شأن مقام کارفرما – سازنده – اعطاء کننده تسهیلات مشوش است.

ب) ابهامات مفاد تفاهم نامه سه جانبه

اصلی ترین تکالیف ماده حاضر در برگیرنده ساخت (معماری، سازه و تأسیسات) می باشد که با کمی توجه به عبارت مذکور و بررسی ادبیات حوزه، عبارت (معماری، سازه و تأسیسات) در مقوله سخت افزاری و اجرا دارای مفهوم کارکردی نبوده بلکه دارای کاربرد نرم افزاری یا طراحی فازهای یک و دو مشاورین می باشد.

حدود وظایف و اختیارات سازمان/ شرکت/ بنیاد

بند-۱-الف: براساس محتوای حوزه مسکن مهر مستأجرین عرصه، بهره برداران نهایی می باشند، لذا واگذاری عرصه پروژه در قالب قرارداد اجاره یک ساله به انبوه سازان که هیچ مقام پایدار در عرصه مذکور ندارند، فاقد وجاهت می باشند.

ادامه بند-۱-الف: با توجه به پیش بینی زمان جهت آماده سازی در سایر مفاد تفاهم نامه، لذا درج مدت پیش بینـی شـده جهت ساخت (یک سال) برای مدت اجاره کافی نبوده و اساساً مدت مفروض جهت احداث ابنیه تابعی از تعداد واحد و حجم اجراء و سایر مؤلفه های مهم دیگر می باشد.

تبصره بند ۱: افزایش مدت تفاهم نامه تبعاً تابعی از مختصات و شرایط پروژه خواهد بود، لذا تلقی مفروض دوران مشارکت مدنی به عنوان تابع اصلی که خود تابعی از مختصات و شرایط پروژه می باشد، قابل تعمق و بازنگری است.

بند ۵: براساس تفاهم نامه بانک تأمین کننده تسهیلات، انبوه ساز مجری مستحدثات و … و وزارت مسکن و شهرسازی واگذارنده زمین و سایر تعهدات اساسی دیگری می باشد لذا مقوله خرید مازاد واحدها براساس محتوای تفاهم نامه موضوعیت نداشته و به عبارت معنوی واحدها متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی خواهد بود.

وظایف بانک مسکن

حذف عبارت تومان و جایگزین عبارت ریال، زیرا که در قوانین حقوقی و بانکی و اسناد بالادست کشور واحد تومان تعریف نشده و یک عبارت محاوره ای است.

تبصره۳: پیش بینی دریافت مابقی هزینه آماده سازی توسط انبوه سازان از بهره برداران در حوزه فعالیت و وظایف بانک مسکن نبوده و باید تبصره مذکور از تعهدات بانک مسکن خارج گردد. ضمن آنکه مقام صادر کننده تضمین اخذ تسهیلات آماده سازی متقاضیان و یا واگذارنده زمین خواهند بود و مجریان و انبوه سازان مقامی در این مقوله نخواهند داشت.

وظایف سازنده

بند ۴: در ماده حاضر انبوه سازان را ملزم به تأمین اجرای هزینه های فونداسیون و هزینه های جانبی دیگری قبل از شروع همانند جمله آماده سازی و … نموده است، و این در حالی است که انبوه سازان متولی خدمات فنی و مهندسی کشور می باشند که مابه ازاء فعالیت خود را براساس قوانین جاری کشور دریافت می نمایند، لذا تکلیف تقبل بخشی از هزینه های که همانند نوعی سرمایه گذاری با بازده صفر ریال می باشد فاقد وجاهت عرفی است.

بند ۵: پرداخت و محل تأمین وجوه ناشی از هزینه نظارت کارگاهی که توسط سازنده به سایر مراجع حرفه ای پرداخت می شود نامشخص بوده و چنانچه تقبل این هزینه ها استناد به ماده ۲ سایر شرایط توسط متقاضیان پرداخت خواهد شد، شکل حقوقی ارتباط فی مابین بهره برداران و انبوه سازان ناشی از ارائه خدمات شخص ثالث (سازمان نظام مهندسی یا دفاتر مهندسی) غیر شفاف می باشد. ضمن آنکه شماره نامه مصوبه هیأت دولت در تاریخ ۱۳۸۸/۰۶/۲۴ در بند حاضر و صدر تفاهم نامه سه جانبه در تمامی تفاهم نامه ها مغایرت دارد.

بند ۶: پیش بینی مدت ۱۲ ماه فعالیت بر اجراء براساس مفاد پیش گفته باید تناسبی با مشخصات پروژه داشته و ضمن آنکه مدت مذکور بعد از تحویل زمین نبوده و لزوماً پس از مدت پیش بینی شده در مقوله آماده سازی می باشد. از سویی پیش بینی ۱۵ روز از تحویل زمین تا صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری ها که در مقام شخص ثالث می باشد و تعهدی نسبت به تفاهم نامه حاضر ندارد، غیر موثر می باشد.

بند ۱۱: با توجه به اینکه هزینه های آماده سازی عمدتاً بیش از مبلغ تسهیلات ده میلیون ریالی لذا مکانیـزم پرداخت و منبـع تأمین مـالی هزینه هـای محوطه سـازی ناشی از تقدم و تأخر حضور بهره برداران نامشخص است.

ادامه بند ۱۱: براساس مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولیـد و عرضـه مسکن مصـوب ۱۳۸۷/۰۲/۲۵ مسئولیت اجـراء آماده سـازی بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است و تعریف پروژه مسکن مهر در محل هایی خواهد بود که فرآیند آماده سازی تحقق یافته است. لذا ورود انبوه سازان و مجریان در یک رویکرد مالی فی مابین متقاضیان و وزارت مسکن و شهرسازی با عاملیت سازمان/ شرکت/ بنیاد آن هم با فرض اصلی بند ۴ وظایف وزارت مسکن و شهرسازی که مسئولیت معرفی متقاضیان را برعهده دارد، مبنای عرفی نخواهد داشت.

بند ۱۲: بند حاضـر درخصـوص مابه التفـاوت مصالح بـوده و از آنجاکه پرداخت کننـده و محل منابـع پرداخت آن مبهم می باشد علی الحال می بایست به طبقه بندی حدود وظایف سازمان/ شرکت/ بنیاد منتقل گردد. ضمن آنکه عدم پیش بینی افزایش نرخ مصـالح تا بیست درصد نرخ مصالح، مبنای علمی و اجرایی نداشته و افزایش مذکور احتمال خسارت برای سازنده و رکـود اجـراء را محتمـل می نماید. از سویی دیگر افزایش نرخ مصالح مازاد بر بیست درصد با توجه به همزمانی با قانون حذف یارانه ها نیازمند توجه اصولی است، لذا مقوله مابه التفاوت مصالح علی رغم داشتن اهمیت اساسی توجه زیادی به آن نشده است.

سایر شروط:

بند-۲-الف: تاکنون ده ها سمینار و صدها جلسات در ارتباط با دلایل تأخیر اجراء پروژه ها برگذار شده است. دستاوردهای ناشی از سمینارها بیانگـر آن است که درصد عمده تأخیـرات اجـراء پروژه هـای کلان متغییـرات بیرونی می باشنـد و بدین منظـور معـاونت برنامه ریزی و راهبردی ریاست جمهور (سازمان مدیریت و برنامه ریزی) قوانین مناسب و مترتب را همواره تبیین می نماید. لذا عدم پیش بینی هزینه جدید اجراء کار و تعدیل نرخ ناشی از تطویل پروژه پس از اتمام مدت قرارداد نیازمند تأمل اساسی است زیرا که پیش بینی یک سال جهت کلیه پروژه ها با مقیاس های متفاوت و داشتن فن آوری های مختلف، غیر علمی و اجرایی می باشد. بی گمان زمان تابع مشخصات فنی و اجرا است نه آنکه اجراء تابع زمان

بند-۲-ب: وصول ناشی از تعهد بهره برداران در مقوله آماده سازی با عبارت ارائه شده دارای تضاد تقارن زمانی بوده، زیراکه اصولاً بهره برداران بعد از ۲۵ درصد رشد فیزیکی حضور خواهند داشت درحالیکه آماده سازی قبل از شروع فعالیت های اجرایی خواهد بود.

بند-۲-ج: وصول ناشی از تعهد بهره برداران در مقوله مابه التفاوت هزینه اجراء با سقف تسهیلات مصوب دارای تهدیدات ذیل است.

–         لزوماً افراد دارای چک نمی باشند.

–         سازنده و انبوه ساز به عنوان یک نهاد مهندسی، دارای ساختار وصول مطالبات، نمی باشد.

–         از آنجاکه تأخیر پرداخت سهم بهره برداران همواره باعث تأخیر در اجرای پروژه می شود، لذا مقوله تأخیرات استناد به شرایط عمومی پیمان مطرح خواهد گردید و ما به ازای این هزینه تعریف نشده است.

–         استناد به بند ۴ وظایف سازمان/ شرکت/ بنیاد متقاضیان توسط عاملین وزارت مسکن و شهرسازی معرفی می شوند لذا مسئولیت جمع آوری وجوه برعهده نهادهای پیش بینی شده دیگری خواهد بود.

تبصره بند۲-: پرداخت هزینه های موضوع تبصره حاضر به دلیل ماهیت های متفاوتی که دارد توسط عوامل مختلف تأمین و پرداخت می شوند. تعریف عامل پرداخت به دلیل جلوگیری از رکود فعالیت ها از ضروریات بوده، ضمن آنکه از آنجاکه پرداخت کننده نهایی متقاضیان می باشند، تعریف حقوقی معینی فی مابین دستگاه ارائه دهنده خدمات به عنوان اشخاص ثالث، انبوه سازان به عنوان هماهنگ کننده و بهره برداران، بسیار مهم می باشد.

بند۵-: در هنگام فسخ قرارداد ناشی از عدم قصور انبوه ساز و سازنده ارزش افزوده ایجاد شده اجراء در تسویه حساب بر مبنای قرارداد غیر عرفی می باشد.

بند۶-: بند حاضر استناد به قراردادهای واگذاری واحدهای مسکونی بین سازنده و متقاضی شده است و این مهم تناقضی آشکار با بندهای ۶ و ۸ ماده دو تفاهم نامه سه جانبه دارد. ضمن آنکه اصولاً انبوه ساز وظیفه اجراء فعالیت عمرانی دارد و مسئولیت حقوقی قراردادهای درازمدت با بهره برداران که ناشی از استفاده که متقاضیان از منابع بانکی و یا عرصه دولت می باشد هرگز برعهده سازنده نخواهد بود.

تبصره ۱ بند ۶: تبصره مذکور حاضر به اختلاف بین سازنده و متقاضی است و این در حالی است که بدواً جنس و نوع اختلاف باید تعریف شود. ضمن آنکه انبوه ساز استناد به مفاد گفته شده ارتباط حقوقی با متقاضیان نخواهد داشت.

-۷ پیوست ها:

بند ب پیوست شماره ۲: نحوه محاسبه مابه التفاوت به مأخذ انعقاد قرارداد اجاره زمین بوده و باید به زمان شروع کار که لزوماً پس از طی دوره آماده سازی می باشد اصلاح گردد. ضمن آنکه استناد به سه سمینار موجود در کشور در مقوله مشکلات ناشی بر طولانی شدن پروژه های عمرانی و غیرعمرانی در صورت طولانی شدن مدت اجراء و پیمان پیش بینی درصدهای ۲۰–۳۰–۵۰ محقق نخواهد شد. و در نتیجه اعداد غیرواقعی در حساب های فی مابین ردوبدل خواهد گردید و این در حالی است که استناد به حضور ناظرین کارگاهی توسط نظام مهندسی (بند ۵ وظایف سازنده) به نظر محاسبه عینی و واقعی مابه التفاوت برعهده سازمان مذکـور تبلور واقعی تری خواهد داشت.