مقدمه

مدیریت پروژه‌ها-چالش‌ها و تجارب

بهبود کیفیت پروژه‌ها (طراحی، نظارت و اجرا)

راهبردهای اساسی در طرح‌های آینده براساس تجارب گذشته

« مقدمه »

سیاستهای واگذاری زمین و تولید مسکن

۱- قبل از تأسیس وزارت آبادانی و مسکن در ۸ فروردین ۱۳۴۲ امور مربوط به سیاستگذاری، کنترل و نظارت در امر ساختمان در ایران به عهده سازمان کوچکی به نام ((سازمان خانه‌سازی)) بود. تأسیس ((وزارت آبادانی و مسکن)) در سال ۱۳۴۲ را می‌توان نقطه عطفی در امر سیاستگذاری در ایران و نگاه جدیدی به آن ارزیابی کرد، که محور آن دخالت دولت در امر ساخت‌و‌ساز با هدف و انگیزه تولید ساختمان و مسکن بهینه بود. در ایران، اراده توجه به ساخت‌و‌ساز با رعایت استانداردها زمانی قوت گرفت که صد سال قبل از آن حفظ معماری رومی و قدیمی، استفاده از مصالح با دوام، رعایت استانداردها، کنترل و نظارت بر امر ساخت‌و‌ساز در اروپا رایج و در اجرای ساختمان به آن عمل می‌شد.

در واقع نگاه جدی به مقوله تولید مسکن در ایران با یک قرن تأخیر آغاز شد و در ۳۷ سال گذشته سیاستگذاری در امر مسکن دچار نوسانات سینوسی بوده است؛ این تغییرات در دو دوره قبل و بعد از انقلاب ارزیابی می‌شود.

((وزارت آبادانی و مسکن)) با هدف تمرکز مسائل مربوط به تهیه و اجرای طرح‌های ساختمانی، امور شهرسازی، عمرانی روستاها و نیز استفاده از تکنولوژی بمنظور تولید صنعتی ساختمان و غیره تأسیس شد. وزارت مذکور در سال ۱۳۵۳ به ((وزارت مسکن‌و‌شهرسازی)) تغییر نام یافت.

((مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن)) با هدف پرداختن به تحقیقات و نوآوری در زمین و فضای مناسب با تجهیزات نسبتاً مدرن و وسیع در سال ۱۳۵۵ تأسیس شد. هر چند این مرکز بعدها در انجام وظایفش نا‌کارآمد شد ولی اصل کار درست بود و نا‌کارآمدی آن مربوط به مدیریت‌ها و سیاستگذاری‌هاست. وزارت مسکن‌و شهرسازی در دهه ۵۰ به این واقعیت پی برد که در امر ساخت‌و‌ساز استفاده از تکنولوژی لازم و ضروری است. محصول این فکر ساخت شهرک اکباتان و آپادانا در غرب تهران با ۱۵ هزار واحد مسکونی بود. این اقدام در ایران را می‌توان تجربه موفقی در زمینه صنعتی کردن ساختمان دانست و تکنولوژی بکار گرفته شده در زمان خودش مناسب و قابل قبول بود. در کنار این دو اقدام مثبت می‌توان به ورود چندین کارخانه پیش‌ساخته نا‌مناسب که از چهل سال قبل وارد کشور شده‌اند اشاره کرد این کارخانه‌ها اغلب دست چندم و از رده خارج هستند و انتخاب آنها درست نبوده است و صرفاً برای تولید ساختمانهای سنگین کاربرد دارند. وزارت مسکن چند سال قبل، آنها را به بخش خصوصی واگذار کرد ولی بعلت نبود زمینه کار، مجدداً کارخانه‌های مذکور به تملک دولت درآمد.

۲- پس از انقلاب عده‌ای بدون توجه به مسائل و مشکلات شهری و عواقب خطراتی که ازدیاد و ازدحام جمعیت بوجود می‌آورد آگاهانه یا نا‌آگاهانه نخست مردم را تشویق به تولید نسل بیشتر کردند و سپس وعده دادن زمین و خانه در تهران و سایر شهرها را سرلوحه شعارهای خود قرار دادند.

توجه علمی و آماری به جمعیت تهران از سال ۱۳۳۵ لغایت ۱۳۵۷ استخراج شده از سالنامه مرکز آمار ایران دلیل بر‌نادرستی تئوری تولید نسل بیشترو دادن خانه و زمین بدون رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی (خارج از محدوده طرحهای جامع و تفصیلی) به متقاضیان است و نیاز به توضیح بیشتر نیست.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

این سیاست‌ها در کمتر از ۱۰ سال آن‌چنان آثار ناهنجاری بر جامعه شهری ایران برجای گذاشت که نه تنها به سادگی نمی‌توان با آن مقابله کرد بلکه باید در ۵ سال آینده که متولدین سالهای ۵۷ به بعد به سن ۲۵ سالگی می‌رسند و مسکن و شغل خواست اصلی آنها است در انتظار بازخورد این سیاستها بصورت بحرانهای احتمالی سیاسی و اجتماعی باشیم. در حال حاضر جمعیت پایتخت ایران بدون احتساب شهرهای اقماری آن بیش از ۷ میلیون نفر است و نرخ جمعیت در این کلان شهر همچنان رو به تزاید است.

۳- در سالهای ۵۸ لغایت ۶۰ روند واگذاری زمین و مسکن در تهران توسط ارگان‌های متعدد فزونی گرفت و فوج‌فوج مردم را برای خانه‌دار شدن راهی پایتخت و شهرهای بزرگ کرد. برای نمونه می‌توان به واگذاری‌هایی که توسط ((بنیاد مسکن)) وقت و نیز ((حاکم شرع شهرداری تهران)) انجام می‌گرفت اشاره کرد که آثار حقوقی، فنی و تبعی آن هنوز هم بر شهر تهران سایه دارد.

شورای انقلاب در تاریخ ۵ تیرماه ۱۳۵۸ قانونی تصویب کرد که براساس آن مالکیت زمین‌های بایر شهری لغو شد.

در سال ۱۳۶۰ مجلس شورای اسلامی قانون زمین‌های بایر شهری را که روح حاکم بر آن همان مصوبه شورای انقلاب بود تصویب کرد.

پیام این مصوبات این بود که زمین فاقد ارزش است و با هدف مقابله با بورس بازی زمین و خانه‌دار شدن افراد بدون مسکن تدوین شده بود.

هر چند این سـیاست سبب خانه‌دار شـدن عـده زیـادی شده ولی مشکلاتی در تهران و شهرهای بزرگ از خود بر جای گذاشت که به سادگی و در آینـده نزدیـک نمی‌تـوان نسبت به حل آنها اقدام کرد.

به عبارت دیگر ((این قوانین بر پایه مالکیت عمومی اراضی موات و بازگشت زمین به مالکیت عمومی در صورت بلا استفاده بودن آن استوار بود.)) اما بعلت نا‌موفق بودن قوانین مذکور در عمل، قوانین دیگری جایگزین آنها شد و پس از رکود شدید قیمت زمین، دفعتاً افزایش یافت. با تلاش و پیگیری وزیر وقت مسکن‌و‌شهرسازی در سال۱۳۶۰ قانون جدید زمین (قانون اراضی شهری) تصویب شد، این قانون، واگذاری زمین از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی به غیر از دولت را منع می‌کرد. در این میان روند واگذاری زمین و مسکن توسط ارگان‌های غیردولتی بویژه حاکم شرع شهرداری تهران همچنان ادامه داشت.

۴- زمین کالایی است که ارزش افزوده دارد و دولت آنرا با قیمت ناچیز و ارزان به افراد واگذار می‌کرد و واگذاری زمین منوط به داشتن فرزند بیشتر بود. خانوارها تلاش کردند فرزندان بیشتری داشته باشند تا بتوانند صاحب زمین شوند. این سیاست در کنار تشویق و ترغیب مردم برای تولید نسل سبب شد نرخ رشد جمعیت در دهه۶۰ به ۷/۳ درصد برسد.

 این سیاستها جمعیت ایران را به دو برابر افزایش داده و در کلان شهرها فضایی را بوجود آورد که بعلت ازدحام جمعیت و تخریب باغات واقع در محدوده شهرهای بزرگ و کلان شهر تهران، نفس کشیدن و حرکت کردن را برای ساکنین این قبیل شهرها سخت و دشوار کرد.

با استفاده از تجارب دهه ۶۰ در دهه ۷۰ سیاست‌های کنترلی دولت جدی‌تر شد و یارانه برخلاف دهه قبل به کسانی تعلق می‌گیرد که حداکثر دارای ۳ فرزند باشند و خانوارهایی که بیش از این تعداد فرزند داشته باشند مازاد بر ۳ نفر زیر چتر حمایتی و تأمین اجتماعی قرار نمی‌گیرند. در حال حاضر طول کلان شهر تهران ۳۵ و عرض آن ۲۲ کیلومتر و وسعت آن ۷۸۰ کیلومتر‌مربع است.

در شهر تهران حدود دو میلیون خودرو تردد می‌کنند و روزانه ۱۳ میلیون مسافرت درون شهری انجام می‌شود.

۵- جمعیت هر کشور را می‌توان از طریق دقت و نگاه به هرم جمعیتی آن مورد توجه و بررسی قرار داد. بررسی هرم جمعیتی ایران به شرح ذیل است:

الف) ۶۰-۱۳۵۸ گسترش جمعیت در کف هرم انجام گرفته است. نمودار شماره (۱)

 ب) ۷۰-۱۳۶۰ گستره جمعیت در کف کاهش یافته ولی در بدنه در حال بزرگ شدن است.نمودار شماره (۲)

  ج) ۸۰-۱۳۷۰ تراکم جمعیت به قسمت میانی هرم منتقل میشود. نمودار شماره (۳)

   د) ۱۴۰۰-۱۳۸۰ پیش‌بینی می‌شود جمعیت جوان فعلی به راس هرم هدایت شود در ۲۰ یا ۳۰ سال آینده تعداد پیران نسبت به جوانان افزایش می‌یابد و بیشترین مشکلات معیشتی و غیره برای سالمندان در آن ایام رخ نشان خواهد داد. نمودار شماره (۴)

اشکال اساسی‌تری که در واگذاری زمین و ساخت بنا در دهه ۶۰ وجود داشت، نبود ضوابطی بود که ساخت تک‌ واحدی مسکن را محدود و انبوه‌سازی را تشویق، توصیه و اجرای نقشه‌های شهری مناسب در مناطق مختلف شهری را تاکید و تأئید کند در این دوره ساخت با نظارت و کنترل مهندسین ذیصلاح انجام نمی‌گرفت بنابراین بجای اینکه کلان شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ در ارتفاع توسعه یابند بصورت افقی افزایش یافتند که بدترین نوع شهرسازی است، زیرا در چنین شهرهایی تأمین نیازهای زیربنایی و روبنایی و خدمات‌رسانی شهری دچار اختلال می‌گردد و مردم در زندگی روزمره بویژه در حمل‌و‌نقل درون شهری متضرر و با مشکل مواجه می‌شوند.

 ۶- بناهایی که امروز در تهران و سایر شهرها تخریب و نوسازی می‌شوند بناهایی است که در دهه ۶۰ در یک یا دو طبقه ساخته شده‌اند و اکنون با عمر کمتر از بیست سال تخریب می‌شوند و بجای آن‌ها بناهای ۴ یا ۶  طبقه ساخته می‌شوند، در صورتی که ساخت‌و‌ساز بی‌رویه میلیاردها ریال منابع مالی به دور ریخته می‌شود و زمینه آلودگی محیط زیست را نیز فراهم می‌کند. چنانچه در گذشته اجازه داده نمی‌شد مردم از محدود ۲۵ ساله شهر تهران که در سال ۱۳۴۷ تعیین گردید بود، به راحتی عبور کنند، هم باغات اطراف شهر حفظ می‌شد و هم در همان زمان مردم، بیشتر بساز‌و‌بفروشها روش فعلی را بر‌می‌گزیدند. شهر بطور طبیعی در ارتفاع گسترش می‌یافت نه در سطح و از این طریق از اتلاف منابع که در هنگام ساخت و سپس تخریب انجام می‌شد جلوگیری بعمل می‌آمد در این صورت مدیریت شهری سهل و آسان‌تر از شرایط فعلی که همگان را نگران ساخته است، بود و نگرانی زیست محیطی فعلی کاهش می‌یافت.

۷- تصویب قانون نظام مهندسی و اجرای ساختمان در سال ۱۳۷۴ و سوق دادن الگوی مصرف ساختمان به سمت کوچک‌سازی با دادن یارانه از جمله نکات مثبت در امر ساماندهی حرفه مهندسی نیمه اول دهه ۷۰ است.

متوسط سطح زیربنا در سال ۱۳۵۵ در مناطق شهر کشور ۱۴۲ متر‌مربع بود این رقم در برنامه اول توسعه کشور (۱۳۶۸-۱۳۷۲) که در بخش مسکن توفیقی نداشت به ۱۴۰ متر‌مربع رسید. سیاست حمایت از کوچک سازی و نیز گران بودن ساخت بنا، متوسط سطح زیربنا را در سال ۱۳۷۶ به ۱۲۳ مترمربع کاهش داد. پیش‌بینی‌ها و حمایت‌هایی در برنامه سوم توسعه در بخش مسکن دیده شده است که اعمال و اجرای آنها متوسط زیربنا در مناطق شهری را به ۱۰۰ متر‌مربع کاهش خواهد داد.

سیاست حمایتی زمین که تا سال ۱۳۷۶ اجرا می‌شد را نمی‌توان سیاست موفقی دانست، زیرا در این سیاست دولت می‌باید هزینه‌های فراوانی جهت آماده‌سازی زمین انجام می‌داد تا آنرا با قیمت نازل در اختیار متقاضیان قرار دهد. نتیجه این سیاست میلیاردها ریال بدهی و هزینه به دولت تحمیل گردید.

۸- در کنار دو سیاست مثبت تصویب قانون نظام مهندسی و حمایت از کوچک‌سازی در دوره مورد بحث می‌توان سیاستهای شهرداری تهران درخصوص کسب درآمد از طریق فروش تراکم در فضا و افزایش واحدهای تجاری و اداری را سیاسی دانست که بافت شهری را به‌گونه‌ای به هم زد که در حال حاضر شهـر تهران فاقد معماری مشخص و تعریف شده می‌باشد این سیاست ضربه‌ای به هویت شهری پایتخت بـود. سیـاست مسکـن حمـایتی بجـای زمین حمـایتی از سال ۱۳۷۷ اتخاذ شده. در این روش زمین بـه قیمت روز فروخته و از محل آن واحدهای استیجاری ساخته می‌شود این سیاست، رانت‌خواری روی زمین را تقلیل داد. تداوم و بسط و گسترش آن می‌تواند به صاحب خانه شدن اقشار آسیب‌پذیر خصوصاً کارگران کمک کند.

عملکرد احداث واحدهای مسکونی اجاره‌ای ضعیف بوده و محل بحث است ولی آنچه که می‌توان بعنوان سیاست‌های مثبت این دوره فرض کرد نگاه و رویکرد دوباره وزارت مسکن‌و‌شهرسازی در دوره جدید به فناوری حمایت از انبوه‌سازی، کوچک‌سازی و احداث خانه‌های اجاره‌ای است.

« مدیریت پروژه‌ها- چالشها و تجارب »

پس از پایان جنگ تحمیلی بازسازی مناطق جنگی و اجرای فعالیتهای زیربنائی از اهم فعالیت‌های دولت قرار گرفت. شتاب ناشی از این مهم منجر به عدم توجه به نرم‌افزار سازندگی شده و در نتیجه توسعه و سازندگی مانند یک چتر دامن خود را باز کرده و جامعه تکنوکرات و عمل‌گرا در کنار حمایت دولت پا به عرصه نمودند. نگرش آن زمان توسعه سازندگی و اقتصادی بود، زیرا که تصور بر آن بود که توسعه اقتصادی کلیه امور مانند توسعه سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و … را بدنبال خواهد داشت.

اما تجربه، ناپایدار بودن این موضوع را ثابت نمود به‌گونه‌ای که پس از دوران ۸ سال سازندگی که محوریت را توسعه سیاسی در بر گرفت، نه تنها کمکی به چرخه مدیریت و اقتصاد نکرد بلکه تمام رشته‌های بافته شده توسعه سازندگی را نیز تحت شعاع کرد، البته بر اثر گذشت زمان چالش مذکور از بین رفته است.

۱ـ ناهماهنگی سازمانهای اجرائی

  عدم بلوغ و شعور سیاسی در سطح کلان مدیریت منجر به ناهماهنگی شدید در برنامه‌های اجرائی و عمرانی گردید به‌گونه‌ای که هر سازمان و وزارتخانه صرفاً منافع و عملکرد خود را، محوریت داده و تا جـائی پیش رفته که قوانین بعضاً متناقض و دور از وحدت ملی تدوین می‌گردید.

۲ـ عدم اجرای صحیح قوانین

 در صورت تنظیم و تصویب قوانین مناسب با نیازهای کشور متأسفانه کمتر ضمانت اجرائی توسط مدیران میانی و عملیاتی داشته است.

۳ـ مدیریت پروژه

 این موضوع از دو بعد قابل طرح است.

الف) نگرش پروژه از دیدگاه مدیریت دولتی

ب) نگرش پروژه از دیدگاه مدیریت بخش خصوصی

در هر حال رهبر و مدیر باید بدنبال شناخت فرصتهای تازه، استفاده از حداکثر امکانات، استفاده از تاریکیها برای رسیدن به روشنائی، هماهنگی به معنای کامل، پیگیری و همچنین تشخیص حوزه‌های در حال تغییر در امور بهره‌برداری، خط مشی و … می‌باشد، متأسفانه در نگاه دولتی به لحاظ مشکلات پرسنلی و در نگاه خصوصی منفعت شخصی بجای نگاه ملی باعث خسران و تأخیر در روند پروژه‌ها شده است.

مدیریت پروژه می‌بایست با استفاده از ابزارهای متفاوت نا‌هماهنگی‌ها و چالش‌ها را مورد بررسی قـرار داده و با طراحی سناریوهای متفاوت با رویکـردهای ناشی از چـالش‌هـا برخــورد کند.

۴ـ ناکافی بودن قوانین

اجرای هر‌گونه پروژه اعم از مطالعات اولیه، برنامه نرم‌افزاری، اجرا و خاتمه می‌بایست در چارچوب استانداردها و قوانین تعریف شده خود باشد. در صورت وجود این قوانین و استانداردها انحرافات شناسائی می‌شوند. این مهم در سازمانها و نهادهای طراح عموماً با تأخیر یا اصولاً مورد توجه قرار نمی‌گیرد و بدیهی است موجب سردر‌گمی و ادعاهای جدید و تأخیر در روند پروژه‌ها شده است.

۵ـ پراکندگی

 پراکندگی پروژه‌های اجرائی تحت نفوذ یک مدیر با توجه به مشکلات از پیش گفته یکی از شاخص‌ترین چالشها می‌باشد.

۶ـ ناکافی بودن سیاست‌های حمایتی

این موضوع از دو بعد قابل طرح است:

الف) عدم حمایت مدیریت ارشد سازمان

ب) عدم حمایت سازمانهای پشتیبانی کننده با توجه به فرابخشی بودن مسکن

۷ـ عدم تحلیل مناسب طرح‌ها و پروژه‌ها

 این مهـم یکی از شاخص‌ترین عوامل شکست و نابسامانی پروژه‌ها می‌باشد. امکان‌سنجی ناکافی، عدم اولویت‌بندی مناسب پـروژه، عدم تجزیه و تحلیل محیط داخل و خارج، عدم بـروز‌آوری تجزیه و تحلیل محیط داخل و خارج و … منجـر به رکود طرح‌ها و پروژه‌ها خواهـد شد، به‌گـونه‌ای که در زمان‌های آتـی پروژه‌ها با مخارج گـزاف‌تـری به سـرانجام می‌رسد.

۸- دولت و دخالت‌های اجرائی آن

 در تمامی دنیا دولت‌ها طراح استراتژی و ناظر بر عملکرد فعالیت های بخش خصوصی می‌باشند، لیکن متأسفانه در کشور ما بویژه در بخش مسکن دولت خود مجری بـوده و ایـن اشکال منجـر به عدم هماهنگـی، بزرگ شـدن دولـت، درگیــری بیشـتر، بی‌اعتمــادی و … شــده است.

۹- فرابخشی بودن مسکن

مسکن از جمله صنایعی است که به یک انبوه‌ساز و یا وزارتخانه خاص تعلق ندارد بلکه نهادها و سازمانهای بی‌شماری از جمله سازمانهای آب، برق، گاز، شهرداریها، بانکها و … در مقوله مسکن مؤثرند.

۱۰- تأمین منابع مالی

عدم ایفای تعهدات تسهیلات گیران منجر به یک‌سری قوانین دست‌و‌پا گیر با بروکراسی فراوان توسط شبکه بانکی شده است که نه تنها تأمین منابع مالی بموقع انجام نمی‌شود و باعث گرانی پروژه‌ها می‌شود، بلکه تسهیلات بقدری اندک است که بعضاً جوابگوی هزینه‌های پروژه نمی‌باشد. از سوی دیگر نرخ بهره بالا تأثیر بسزائی در قیمت تمام شده خواهد داشت.

۱۱- نیروی انسانی

پس از خروج کارگران خارجی دامنه کار برای عوامل اجرائی داخلی بیشتر گردید این موضوع منجربه مواجه شدن مشکلات ذیل شده است:

 الف) گرانی و عدم اجرای هرگونه فعالیت کاری توسط کارگران و سایر عوامل اجرائی

  ب) پراکندگی نامناسب عوامل اجرائی که در بعضی از استانها بی‌شمار و در بعضی استانها کمیاب است.

   ج) عدم مهارت‌های لازم جهت اجرای فعالیت‌های اجرائی

    د) عدم تعهد در فعالیت‌های اجرائی (به محض دریافت پیشنهادات اجرائی دیگر تعهدات خود را زیر پا نهاده)

    ه) تعطیلات بسیار زیاد کشور

    د) وجود قوانین متناقص و دفاع بدون چون‌و‌چرا از کارگران و عوامل اجرائی

۱۲- مخاطبین مسکن

تفکیک مخاطبین مسکن مثل کارگران، نظامیان، فرهنگیان و … در پروژه‌های انبوه‌سازی براساس مطالعات انجام شده دارای اثر نامناسب می‌باشد. شهرنشینی و توسعه فرهنگی بر اثر تأثیر و تأثر متقابل شخصیتها که بخش عمده آن ناشی از تحصیل و شغل و … آنان می‌باشد، ایجاد شده است. لذا این‌گونه طبقه‌بندی دارای اثرات نابجا و سو خواهد داشت.

۱۳- عدم وجود سیستم اطلاعات مدیریت

بازخور و ارزیابی عملکرد هر پروژه برای سازمان و یا مقامات ارشد سازمانی از طریق MIS تحقق می‌یابد.

داده‌ها باید براساس نیازهای مدیریت پردازش و تبدیل به اطلاعات شود.

بدیهی است اطلاعات مذکور ممکن است خود (داده) برای یک هدف یا پردازش دیگر باشد. MIS مجموعه‌ای از اجزای مستقل و در عین‌حال وابسته به هم می‌باشد که با هدف طراحی شده (پردازش) مجموعه اطلاعاتی را جهت تصمیم‌گیری مقامات ارشد و یا گروه‌های ذی‌نفوذ تهیه می‌نماید، به عبارتی MIS ابزاری برای نظارت، کنترل و تصمیم‌گیری می‌باشد.

۱۴- عدم امکان استفاده از تکنولوژی برتر

از آنجـا کـه عمـوم پروژه‌هــای موجــود شرکتهای تأمین مسکـن، پروژه‌های نیمه‌کاره سازمان ملی زمین‌و‌مسکن بوده است، لذا هرگونه تغییرات برخاستـه از تکنولــوژی امکــان‌پذیـر نبوده است.

۱۵- عدم اعتماد بین روابط کارفرما و پیمانکار

براساس آنچه که در پیش گفته، آمده است و اوضاع اقتصادی منجر به عدم اعتماد پیمانکار به روند اجرا شده است به‌گونه‌ای که همواره سلسله مباحث ادعاهای پیمانکاری از جمله موارد بازدارنده عوامل اجرائی در زمانهای تعریف شده می‌باشد.

۱۶- عدم انتخاب پیمانکار مناسب با پروژه

هر پـروژه دارای ابعــاد کمی و ریالــی و زمانـی می‌باشــد، لذا انتخاب پیمانکار که امکان اجرای وسعت پروژه را داشته باشد از مسائل مهم اجرائی می‌باشد بویــژه اگر پیمانکار دارای قرارداد مشارکتی باشد بررسی، توان مالی و فنی پیمانکار شریک از مباحث بسیـار مهـم می‌باشــد.

۱۷- قدرتهای ذی‌‌نفوذ محل

فعالیت‌های اجرائی در کلان شهر که افراد کمتر در تقابل اجتماعی می‌باشند، بسیار روان‌تر نسبت به فعالیت، در شهرستانهای کوچک می‌باشد. قدرتهای محلی، نمایندگان مجلس محترم شورای اسلامی، مردم و … به لحاظ کوچکی شهرها تعامل‌های خاص خود را دارند، لذا هر تصمیم‌گیری کلان به لحاظ اثربخشی به اقشار منجر به واکنش و یا الزام رعایت دیدگاه گروههای ذی‌نفوذ می‌باشد که این مهم ممکن است بعضاً با استراتژی شرکتهای سرمایه‌گذاری و انبوه‌ساز مغایر و حتی مخالف باشد.

۱۸- نا کارائی شرکتهای تعاونی مسکن و بعضاً نهادهای دولتی

اجرای طرحهای بزرگ بویژه فرابخشی همراه با خود یک سلسله مباحث و مشکلات خودجوش را ایجاد می‌نماید. این مهم در کنار ناکارائی سازندگان مسکن منجر به عدم ایفاء تعهدات در زمانهای تعریف شده، گردیده است و بدیهی است نگرانی مردم و خریداران نسبت به این موضوع منجر به لطمه به فرایند فروش و تحویل واحدهای احداثی بویژه در شهرهای کوچک می‌باشد.

۱۹- توقعات خریداران

مشکلات اقتصادی، اجتماعی و تبعات برخی از تصمیم‌گیریهای سیاست کلان کشور باعث بدبینی و فقر اقتصادی در بین بعضی از اقشار مردم شده است.

بدیهی است دغدغه‌های خود را سعی نموده از تنها روزنه موجود (شرکتهای تأمین مسکن) به لحاظ عام بودن تلافی و جبران نمایند.

۲۰- نارسایی قراردادهای اجرایی

 انعقاد قراردادهای مشارکتی، بصورت کلی‌گویی که فاقد جزئیات تعهدات طرفین و مشخصات فنی لازم می‌باشد. در نتیجه منجربه ابهامات فراوان و ادعاهای واهی پیمانکاران شده است. از سوی دیگر نرخ ثابت قرارداد به این مهم دامن‌زده است.

۲۱- روابط سه جانبه موجود

     با توجه به آنکه پروژه‌های در جریان ساخت شرکت‌های تأمین مسکن همان پروژه‌های نیمه‌تمام وزارت مسکن‌وشهرسازی بوده است ابهام در روابط تعریف نشده و جایگاه حقوقی هر یک از طرفین (سازمان‌های مسکن‌و‌شهرسازی استان‌ها) و (شرکت‌های تأمین مسکن) و (پیمانکاران و یا شرکاء پیمانکار) از جمله مباحث و مشکلات عملکردی شرکت‌های تأمین مسکن بوده است.

« بهبود کیفیت پروژه‌ها (طراحی، نظارت و اجرا) »

از مشکــلات اسـاســی کشــور مــا ایــران مقــولــه مسکن است. دولـت و بخـش خصـوصی بـه جهـت رفــع این مشکــل اقدام به سـاخـت‌و‌ســاز می‌کننــد و بدیهــی است به تبــع آن، اشتغــال، گـردش مـنابـــع، اقتصــادی روان، تولیـــد ناخالــص ملــی بیشتــر و … به دنبال حـواهــد داشـــت امــا اجــرای چگونگـی این ســاخت‌و‌ســاز از اهمیت بسـزائی برخوردار است، از شــروع تفکـــر و امـــر سـاخت‌و‌سـاز در ذهــن تـا تحــویـل واحــدهــای احــداثی نیازمند بــررسی نـــرم‌افـــزاری منـــاسب می‌بــاشــد که اهــم آن بشــــرح ذیـــل است:

۱- بررسی لزوم اجرای طرح

طــرح‌هـــای بی‌شمــاری در سطــح کشــور در فرآینــد ساخت‌و‌ســاز قـرار گرفته که در صــورت نگــاه استــراتژی کلان عــدم اجرا تــأثیــر مثبت و یا منفی نخـواهــد داشت و بعضــاً امکان اثــرات هنجــاری نــادرست را نیــز بــا خــود یــدک می‌کشــد.

۲- امکان‌سنجی و تجزیه و تحلیل طرح

برنامه نرم‌افزاری هر پروژه دارای حساسیت بسیار بالایی است به‌گونه‌ای که هرچه به این موضوع مداقه بیشتری شود در اجرا با کمتریت چالش روبرو خواهیم بود. کیفیت، بود یا نبود یک پروژه توسط امکان‌سنجی، کمی می‌شود و در نتیجه مستندات لازم جهت تصمیم‌گیری را ارائه می‌نماید.

     ۳- الزام جدایی طرح و اجرا

با توجـه به امــر تخصـص‌گرائــی در صــورتی‌که طراح خود مجــری باشد ضمن حـذف کنترل‌هــای لازم، ابعاد اقتصادی و مــدیریـتی که خــواهان جمعبندی سریعــتر و یا ارزان ساختـن را تحت‌الشعــاع قرار داده و متأسفانه کلیه اشکلات احتمالی طرح هرگز روشن نمی‌شــود.

     ۴- استفاده مناسب از عنصر چهارم

عنصر چهارم که رابط کارفرما، مشاور و پیمانکار می‌باشد در واقع برنامه نرم‌افزاری طرح و نظـارت عالیــه و هماهنـگی را بین گروه‌هــای فوق بر عهـده خواهد داشت و در صورت تناقض و یا هرگـونـه اشکــال در رونــد اجــرا مــراتب سریعــاً مــورد بررســی و حـل‌و‌فصـل می‌گــردد.

۵- استفاده مناسب از خدمات تکنیکی مهندسین مشاور

 این مهم که در بر گیرنده فاز یک و دو مطالعات و طراحی پروژه را در بر دارد الزاماً می‌بایست توسط متخصصین این امر و با هماهنگی عنصر چهارم و لحاظ نمودن دیدگاههای منطقی کارفرما به ویژه در فاز یک می‌باشد.

در صورت وجود امکان‌سنجی و یا مطالعات اولیه توسط صاحب‌کار و یا عنصر چهارم، مشاور نیز می‌بایست به بررسی مجدد آن بپردازد که متعاقب دستاورد مذکور بستر طراحی فاز یک و دو در شرایط اقتصادی و مصالح موجود نیز تحقق یابد.

۶ـ نظارت در روند اجرا

در خصوص نظارت دیدگاه‌های مختلف وجود دارد که اعم آن بشرح ذیل است:

الف) آیا صحیح است که به مجریان و پیمانکاران و سازندگان که خود حرفه‌ای هستند توسط افراد حرفه‌ای دیگر کنترل و نظارت شوند.

ب) استفاده از خدمات نظارت توسط مشاور طراح پروژه، زیرا که به دلیل آشنایی با جزئیات اجرایی خدمات نظارت سهل‌تر خواهد بود.

ج) استفاده از خدمات نظارت توسط مهندسین مشاور غیر از طراح پروژه زیرا که بررسی مجددی در حین اجرا نیز بوجود خواهد آمد.

با عنایت به نکات فوق و تعاریف نظارت مقیم، توجه به نظارت ادواری و عالیه توسط صاحب‌کار و یا عنصر چهارم به جهت بررسی موانع و ابهامات اجرایی به نظر ضروری می‌رسد.

۷ـ اجرا

در صورت آنکه هر پروژه‌ای توسط متخصصین امر صورت گیرد پروژه در کمترین زمان و یا حداقل هزینه تحقق می‌یابد، لذا ایجاد فیلترهایی که از ورود سازندگان غیر فنی جلوگیری بعمل آید از شروط لازم می‌باشد. مجری مسئولیت کلیه فعالیت‌های اجرایی را بر عهده خواهد داشت. بدیهی است در صورت هر گونه اشکال در طراحی و مطالعات مانع از مسئولیت مجری نخواهد بود. مجری در ارائه پیشنهاد قیمت، ارائه برنامه زمانبندی(CPM)، ارائه برنامه مالی، تجهیز نیروی انسانی و ماشین‌آلات و ابزار مورد نیاز باید نهایت سعی و دقت خود را نموده که با کمترین انحراف از برنامه نسبت به اجرای پروژه اقدام نماید.

۸ـ کنترل پروژه

کنترل پروژه دارای یک سری نرم‌افزارهای مدیریتی می‌باشد که با توجه به امکانات تعریف شده نسبت به روند اجرایی، انحرافات اجرا اعم از رشد فیزیکی و یا مالی، شناسایی نقاط بحرانی، همسازی زمانی برنامه‌های اجرایی را در اختیار مجری، نظارت، صاحب‌کار و یا عنصر چهارم قرار می‌دهد. لذا یکی از مهمترین نکات مهم ورودی داده آنهم بصورت هنگام می‌باشد.

« راهبردهای اساسی در طرح‌های آینده براساس تجارب گذشته »

آنچه تاکنون بدان اشاره شده است خود مجموعه‌ای از یک بانک اطلاعاتی وسیع می‌باشد که براساس آن ضمن نگاه به گذشته و مرور بر روند تصمیم‌گیری‌ها، موفقیت‌ها و شکست‌ها امکان تحلیل و طراحی برنامه‌های اجرایی منظم‌تر را برای آینده ایجاد می‌نماید. به واقع به در منظر تعیین استراتژی سازمان می‌باشیم، به گونه‌ای که نقاط ضعف را تحلیل و حذف نموده و به دنبال نقاط قوت و برنامه‌ریزی باشیم، لذا حوزه‌های اصلی که باید در برنامه‌ریزی‌های بلند مدت بدان توجه کرد بطور خلاصه به شرح ذیل است:

 ۱ـ افزایش حداکثر ثروت

از آنجاکه پایه و اصول هر سازمان انتفاعی ایجاد سود و افزایش ثروت برای مالکین می‌باشد، لذا کلیه برنامه‌های اجرایی و طرح‌های آتی براساس این مهم استوار است.

۲ـ افزایش شأن اجتماعی

سازمان‌های وسیع که در سطح کلان کشور به فعالیت‌های اجرایی می‌پردازند بصورت خودجوش با نهادهای دولتی و عمومی مرتبط و بدیهی است در کنار سودآوری و افزایش ثروت، به فعالیت‌های غیرانتفاعی نیز باید پرداخته شود.

    ۳ـ تأمین منابع مالی برنامه‌ریزی شده

این مهم یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های سازمان‌های وسیع می‌باشد، لذا این مهم در ۵ محور باید بررسی، پی‌گیری و دنبال باید شود.

الف) منابع خارجی:

تأمین منابع مالی ارزان قیمت از خارج از کشور به گونه‌ای که بتوان در قالب مشارکت و یا اخذ تسهیلات، اقدام نمود.

     ب) مشارکت:

اصولاً مشارکت در ساخت‌و‌ساز یکی از ابزارهای جذب نقدینگی سایر اشخاص حقیقی و حقوقی در پروژه‌های اجرایی می‌باشد و در صورت اجرای پروژه‌ها توسط شریک امکان کوچک‌تر شدن سازمان را نیز بوجود می‌آورد.

     ج) یارانه‌های دولتی:

اگر بر این اصل باور داشته باشیم که دولت رسالت طراحی و تعیین استراتژی و کنترل و نظارت را بر عهده داشته باشد و بستر ساخت‌و‌ساز را به بخش خصوصی به معنای واقعی واگذار کند و از آنجاکه شبکه بانکی بخش خصوصی به دنبال رقابت دارای حداقل بروکراسی می‌باشد، لذا توافق سه جانبه ساخت توسط سازمان، تأمین اعتبار توسط بانک‌ها بویژه بانک‌های خصوصی، اعطای منابع توسط دولت به بانک‌ها در قالب یارانه جهت بخشی از سود دوران مشارکت مدنی و یا فروش اقساطی یکی از راه‌کارهای اصولی می‌باشد باید طی یک برنامه منسجم پی‌گیری و اجرا شود.

     د) فروش سرمایه‌گذاری متری

قانونمند کردن بهینه سرمایه‌گذاری متری به‌گونه‌ای که جذب منابع بیشتر، تولید بیشتر، کاهش تقاضا، ارزان نمودن قیمت مسکن و تقسیم سود متعادل بین سازمان و سرمایه‌گذار را به دنبال داشته باشد.

     ه) توافقات کلان تأمین مالی

با توجه به تجربه وسیع سازمان در اخذ منابع مالی بویژه اقساطی نمودن آن جهت متقاضیان به نظر ارتباط تنگاتنگ با بانک مرکزی جمهوری اسلامی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور در خصوص توافق عمده تسهیلات با بانک مرکزی و استفاده از تبصره‌های موجود در برنامه‌های دولت با سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور یکی از ابزارهای مناسب تأمین مالی می‌باشد.

 ۴ـ تمرکز در ساخت واحدهای انبوه

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای پیشین سازمان تفکر شهرک سازی و ساخت‌و‌ساز بیش از ۵۰۰ واحد می‌باشد، زیرا که بروکراسی یک پروژه ۵۰۰ واحدی عیناً برابر با یک پروژه ۵۰ واحدی می‌باشد، لذا بدیهی است به جهت کم کردن هزینه‌های سربار، تمرکز در ساخت واحدهای انبوه از راهبردهای اساسی سازمان در آینده می‌باشد.

 ۵ـ صدور خدمات فنی و مهندسی

هدف از این سناریو ارتباط تکنولوژی و ارائه خدمات در کشورهای مختلف می‌باشد، برای مثال در حال حاضر در جنوب کشور اسپانیا به لحاظ شرایط توریستی و سودآوری بالا یکی از حوزه‌های مهم کاری می‌باشد.

۶ـ ایجاد سیستم اطلاعات مدیریت MIS

گسترش وسایل ارتباطی در جهان اطلاعاتی امروز سبب گردیده است تا پیشرفت علوم و اختراعات و اکتشافات گوناگون ابعادی جهانی یابد. جهان علم و فنی امروز دیگر دنیای پهناور و ناشناخته دیروز نیست، این جهانی کوچک است که بعد مکانی دیگر در آن مصداقی ندارد و دانش در آن بعد زمانی یافته است. نیازهای فراوان انسان‌ها منجر به روابط اطلاعاتی سنگین شده است.

MIS  ابزاری برای بدست آوردن بازارهای وسیع، کنترل و نظارت و تصمیم‌گیری شده است. نرم‌افزارهای پیچیده تا بجایی رسیده است که سیستم اطلاعات استراتژیکSIS جایگزینMIS  شده است. سناریو و طرح‌های کلان توسط SIS پیشنهاد می‌شود. نقاط ضعف و قوت سناریو‌ها در هر روز با توجه به داده‌های جدید به هنگام می‌شود، لذا در شبکه‌های بحرانی، سازمان براحتی می‌تواند بهترین روش را انتخاب نماید.

 ۷ـ پرتفوی فعالیت‌ها

آنچه یک سازمان را بهینه می‌نماید پرتفوی فعالیت‌های اقتصادی است ساخت‌و‌ساز و تولید انبوه واحدهای ارزان قیمت، ساخت‌و‌ساز و تولید انبوه واحدهای متناسب با قشر متوسط و همچنین ساخت‌و‌ساز گران قیمت جهت مخاطبین خود، حضور در صنایع دیگری همانند سرمایه‌گذاری در صنایع وابسته به ساختمان، که دارای بازده آنی باشند، حضور در بازارهای سهام و مبادلات پولی و مالی

 ۸ـ ایجاد ساختار مدیریت فنی

کلیه شرکت‌های تابعه براساس تجارب نامطلوب گذشته در خصوص سازندگان و شرکاء ضعیف و قراردادهای نادرست می‌بایست در آینده با ایجاد ساختار فنی غالب در قراردادهایی که بر اساس مبانی منطقی (فهرست بهاء سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور) و توسط سازندگانی که دارای رتبه و تبحر کافی باشند، مجهز گردند.

 ۹ـ فن‌آوری جدید ساخت

کشور ما همواره نیازمند احداث واحدهای مسکونی اعم از عمومی و خصوصی می‌باشد در این ارتباط روش مناسب برای احداث همواره مورد بحث و بررسی می‌باشد. بررسی ساختارهای ساختمان‌های متعارف از لحاظ کمی و کیفی، می‌تواند یکی از رکن‌های تضمینی مسکن مناسب در برهه توسعه کشور باشد. طی چند دهه اخیر پیشرفت‌های چشمگیری در عرصه رقابت در زمینه تکنولوژی و فنون نوین از جمله ساخت‌و‌ساز در سازمان‌ها به وجود آمده است که موجب تولید انبوه مصالح ساختمانی و صنعتی در رشته ساختمان شده است. ارتقای کیفیت زندگی مردم، شرایط زیست محیطی، آسایش، امنیت، بهداشت، فرهنگ، جمعیت، ایمنی در مقابل آتش‌سوزی، زلزله و …، سرعت عمل، بازده کار و زیبایی و آرایش ساختمان‌ها و توان اقتصادی و … منجر به مقوله جدی فن‌آوری جدید ساخت شده است.

لیکن از آنجاکه هرگونه تحول در تکنولوژی مستلزم صرف هزینه و تحمل باورهای مجریان و مردم در انتخاب روشهای جدید می‌باشد، کشور ما نیز مدت‌های زمان سپری نمود که روش سنتی ساخت را به روش نیمه سنتی و نیمه پیش‌رفته جایگزین نماید.

با عنایت به آنچه اشاره شده است استفاده از تکنولوژی جدید که امکان و بستر حداکثر بهینه متراژ مفید، سبک‌سازی، مقاوم‌سازی، ارزان‌سازی، مصالح مقاوم، حداقل استفاده از انرژی و … را ایجاد نمایند شرط مهم دانسته و پیشنهاد مذاکرات و بررسی و بازدید فن‌آوری‌های جدید در سطح دنیا از جمله کشور مالزی را بطور جدی قائل هستیم. بدیهی است هزینه‌های سنگین این‌گونه بررسی‌ها برعهده سازمان‌هایی است که در سطح کلان به فعالیت اجرایی ساخت‌و‌ساز می‌پردازند.

برای مثال توافق‌نامه شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران در سال ۱۳۷۸ با یک شرکت ایتالیایی که در صورت اجرای توافق مذکور نه تنها سودآوری را مشمول سازمان می‌نمود بلکه تکنولوژی جدیدی در کشورمان باقی می‌ماند.

 ۱۰ـ تبدیل شرکت تأمین مسکن کارگران از سهامی خاص به عام

نیاز شدید و انبوه مسکن در کنار اعتماد مردم به عملکرد شرکت و همچنین جایگاه شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران و پشتوانه وزارت مسکن‌و‌شهرسازی و وزارت کارواموراجتماعی در کنار پیشنهادات فراوان مشارکت در ساخت‌‌و‌ساز در حد بسیار وسیع، الزام گسترش دامنه فعالیت را ایجاد می‌نماید، لـذا مشارکت مردم در کنار مدیریت موجود امکان و بستر فعالیت‌های وسیع‌تر را در جهت اهداف شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان و سهامداران قدیم و جدید (شرکت تأمین مسکن کارگران) ضروری به نظر می‌رسد.